Tiền thuê nên chiếm bao nhiêu phần trăm doanh thu quán trà?

Với quán trà mang đi, tiền thuê mặt bằng nên nằm trong khoảng 5 đến 8% doanh thu dự kiến, và không nên quá 8%. Một cách nhớ nhanh: mỗi 5 triệu tiền thuê tương đương khoảng 12 ly mỗi ngày phải bán thêm, chỉ để trả đúng khoản thuê đó.

Đây là câu hỏi mà hầu hết người sắp mở quán đều tự hỏi, thường là lúc đứng trước một mặt bằng đẹp và một con số thuê cao hơn dự tính. Bài này giúp bạn có một thước đo trước khi ký, để quyết định bằng số thay vì bằng cảm giác.

Vì sao tính bằng tỷ lệ, không tính bằng số tiền

Nhiều người hỏi "thuê bao nhiêu triệu một tháng là hợp lý?". Câu hỏi này không có câu trả lời đúng, vì cùng một số tiền có thể rẻ ở một chỗ và đắt ở chỗ khác.

Một mặt bằng 10 triệu trên con đường có người đi bộ ngang qua liên tục, có chỗ cho tài xế giao hàng tấp vào, có thể là một mặt bằng rẻ. Cũng 10 triệu đó trên một con đường xe chạy nhanh, không ai dừng lại, lại là một mặt bằng đắt. Số tiền giống nhau, giá trị khác hẳn.

Vì thế câu hỏi đúng là: tiền thuê chiếm bao nhiêu phần doanh thu mà mặt bằng đó có thể tạo ra? Cách hỏi này vừa giúp bạn không loại oan một mặt bằng tốt vì thấy giá cao, vừa không bị hút về một mặt bằng rẻ mà không bán được.

Có một điều cần nói rõ về chữ "doanh thu" trong tỷ lệ này. Đó là mức doanh thu bạn tin chắc đạt được trong ba tháng đầu, không phải mức bạn mong đạt sau một năm. Tính trên con số mơ ước thì tỷ lệ nào cũng đẹp, và mặt bằng nào cũng có vẻ ổn. Còn nếu quán bạn dự tính nhiều đơn giao hàng, hãy tính tỷ lệ trên doanh thu sau khi trừ phí nền tảng, vì phần đó không về túi bạn.

Khoảng 5 đến 8% đến từ đâu

Doanh thu một quán trà mang đi thường phải chia cho vài nhóm chi phí: nguyên liệu, nhân sự, mặt bằng, điện nước, phí duy trì hoặc phí nền tảng giao hàng, và khấu hao phần đầu tư ban đầu. Sau khi trả hết những khoản đó, phần còn lại mới là của người chủ.

Trong các nhóm trên, nguyên liệu và nhân sự là hai khoản lớn, và chúng co giãn theo lượng bán. Bán ít thì mua ít nguyên liệu, xếp ít ca. Mặt bằng thì khác. Tiền thuê là khoản cố định lớn nhất: ngày mưa hay ngày nắng, tháng đông hay tháng vắng, con số đó không đổi.

Chính vì cố định nên nó nguy hiểm khi quá lớn. Nếu tiền thuê chiếm hơn 8% doanh thu, phần còn lại cho các khoản khác bị bóp hẹp, và một tháng vắng khách là đủ để quán âm. Mức 8% là một cái trần có chủ đích, đặt ra để bảo vệ người mở quán khỏi trả hớ cho một mặt bằng đẹp.

Còn mức 5% ở đầu kia không phải "càng thấp càng tốt". Một mặt bằng thuê rất rẻ so với doanh thu thường có lý do: vị trí khuất, ít người qua, hoặc khu vực chưa có thói quen mua trà mang đi. Rẻ mà không bán được thì tỷ lệ chỉ đẹp trên giấy.

Khoảng 5 đến 8% là chỗ cân giữa hai thái cực đó. Đây là ngưỡng The Hoa dùng khi cùng đối tác chấm một mặt bằng, và cũng là con số mà nhiều người làm quán mang đi lâu năm nhắc tới, dù mỗi nơi có thể xê dịch một chút.

Mô hình Góc Hoa được thiết kế gọn, để phần diện tích phải trả tiền thuê là phần thật sự tạo ra ly bán.

Quy đổi tiền thuê ra ly mỗi ngày

Tỷ lệ phần trăm dễ hiểu trên giấy, nhưng khó cảm nhận khi đứng ở quầy. Nên có một cách quy đổi khác, gần với ngày làm việc hơn: đổi tiền thuê thành số ly phải bán thêm mỗi ngày.

Với mức giá và biên lợi nhuận thường thấy ở quán trà mang đi, mỗi 5 triệu tiền thuê một tháng tương đương khoảng 12 ly mỗi ngày, chỉ để trả đúng khoản thuê đó. Từ đó:

Tiền thuê mỗi tháng	Số ly mỗi ngày chỉ để trả tiền thuê
5 triệu	khoảng 12 ly
10 triệu	khoảng 24 ly
15 triệu	khoảng 36 ly
20 triệu	khoảng 48 ly

Con số này giúp câu hỏi trở nên cụ thể. Trước một mặt bằng 15 triệu, thay vì hỏi "có đắt không", bạn hỏi: "Chỗ này có bán thêm được 36 ly mỗi ngày so với chỗ 10 triệu kia không?" Nếu câu trả lời là có, vì lượng người qua nhiều hơn hẳn, thì mặt bằng đắt hơn lại là mặt bằng tốt hơn. Nếu không chắc, hãy dừng lại.

Đây là con số ước lượng để so sánh, không phải công thức chính xác. Giá bán và biên lợi nhuận mỗi quán khác nhau, nên bạn có thể tự tính lại với số của mình.

Ba tình huống hay gặp

Thuê rẻ nhưng vắng. Mặt bằng trong hẻm hoặc trên đường ít người dừng, giá thuê thấp hơn hẳn. Tỷ lệ tiền thuê trên doanh thu trông rất đẹp, cho tới khi doanh thu thật thấp hơn dự tính nhiều lần. Lúc đó, 5% của một con số nhỏ vẫn là tiền thuê, còn phần lãi thì không có. Với mặt bằng loại này, hãy hỏi thật lòng: ai sẽ đi ngang và dừng lại ở đây mỗi ngày?

Thuê đúng. Tiền thuê nằm trong khoảng 5 đến 8% tính trên doanh thu thận trọng, mặt bằng có lưu lượng thật, có chỗ cho tài xế, không bị khuất. Đây là loại mặt bằng không gây cảm giác gì đặc biệt lúc ký, nhưng sau ba tháng bạn thấy nhẹ, vì mỗi tháng không phải chạy theo tiền thuê.

Thuê đắt vì "đẹp". Mặt tiền rộng, góc ngã tư, nhìn rất sang. Tiền thuê vượt 8% dù đã tính doanh thu lạc quan. Cảm giác "chỗ này chắc chắn đông" là thứ khiến nhiều người ký. Nhưng mặt bằng đẹp không tự bán ly. Nếu số ly cần bán thêm để trả tiền thuê lớn hơn số ly mặt bằng đó thật sự mang lại, cái đẹp đang được trả bằng lợi nhuận của bạn mỗi tháng.

Không tình huống nào trong ba tình huống trên là "sai" tuyệt đối. Điều quan trọng là bạn biết mình đang ở tình huống nào trước khi ký, chứ không phải sau ba tháng.

Trước khi ký, dùng hai công cụ này

Tỷ lệ tiền thuê là một tiêu chí quan trọng, nhưng không phải tiêu chí độc lập. Nó đứng cạnh lưu lượng người, chỗ dừng xe, pháp lý mặt bằng, điện nước, và cả điều khoản hợp đồng. The Hoa đã đưa toàn bộ những điều đó vào hai công cụ trên web, ai cũng dùng được:

• Chấm điểm mặt bằng: 20 tiêu chí, thang 100 điểm, có những tiêu chí sống còn có quyền loại thẳng một mặt bằng dù tổng điểm cao. Tiền thuê là một tiêu chí trong đó.
• Ước tính ngân sách: đưa tiền thuê, chi phí hoàn thiện và vốn vận hành vào cùng một bảng, để thấy tiền thuê ảnh hưởng thế nào tới tổng số bạn cần chuẩn bị.

Một điều nhỏ nhưng dễ bỏ sót: khi tính tỷ lệ, hãy tính tổng chi phí mặt bằng, gồm tiền thuê gốc, phí quản lý, tiền gửi xe, phụ phí và chu kỳ tăng giá, chứ không chỉ con số thuê ghi trên hợp đồng. Xin bảng chi phí đầy đủ bằng văn bản trước khi so sánh hai mặt bằng với nhau.

Ba câu hỏi ngắn

Tiền thuê 10% doanh thu có mở được không? Vẫn có người mở. Nhưng ở mức đó, một tháng vắng khách là đủ để quán âm, vì tiền thuê không giảm theo lượng bán. Nếu chỉ có mặt bằng như vậy, hãy thương lượng lại giá hoặc tìm tiếp, hơn là ký rồi hy vọng.

Tính tỷ lệ trên doanh thu nào? Trên mức bạn tin chắc đạt được trong ba tháng đầu, không phải mức mong đạt sau một năm. Nếu nhiều đơn giao hàng, tính trên doanh thu sau khi trừ phí nền tảng.

Mặt bằng rẻ hơn có luôn tốt hơn không? Không. Mặt bằng rẻ mà không bán được thì tỷ lệ chỉ đẹp trên giấy. Hãy đổi tiền thuê ra số ly phải bán thêm mỗi ngày, rồi hỏi mặt bằng đắt hơn có thật sự mang lại số ly đó không.

Đọc thêm

• Chọn mặt bằng quán trà: bộ tiêu chuẩn 100 điểm The Hoa đang dùng
• Mặt bằng quán trà bao nhiêu m² là đủ? Cách tính trước khi ký thuê
• Chi phí mở quán trà gồm những khoản nào? Cách lập ngân sách

Nếu bạn đang cầm một mặt bằng cụ thể và muốn có người cùng nhìn, để lại thông tin ở trang Nhượng quyền. The Hoa sẽ cùng bạn chấm mặt bằng đó trước khi bàn bất cứ điều gì khác.