Bộ tiêu chí đội khảo sát The Hoa dùng khi đi xem một mặt bằng. Chấm từng tiêu chí từ 1 đến 5, công cụ tự cộng điểm, tự cảnh báo các tiêu chí sống còn và tự tính tỷ lệ tiền thuê trên doanh thu.
Hai mươi tiêu chí chia bốn nhóm, mỗi tiêu chí chấm từ 1 đến 5, tổng tối đa 100 điểm. Đây đúng là bảng đội khảo sát The Hoa dùng khi đi xem mặt bằng. Phân vân giữa hai mức thì chọn mức thấp hơn. Không có ô nào lưu lên máy chủ, bạn đóng trang là mất, nên hãy bấm lưu bản chấm khi xong.
Điền vào đây trước, con số sẽ giúp bạn chấm tiêu chí 16 cho đúng. Hãy lấy mức doanh thu bạn tin chắc đạt được trong ba tháng đầu, không phải mức bạn mong đạt sau một năm.
-
Tổng chi phí mặt bằng gồm tiền thuê, phí quản lý, phí gửi xe và mọi phụ phí cố định. Nếu phần lớn đơn của bạn đến từ ứng dụng giao hàng, hãy lấy doanh thu sau phí nền tảng.
Đếm người đúng tệp chứ không đếm tổng lượt xe. Tệp ưu tiên là người trẻ đi làm, cư dân đô thị, khách văn phòng. Một cổng khu văn phòng hoặc khu căn hộ đông cư dân giá trị hơn một ngã tư xe tải chạy suốt.
Mặt bằng bị khuất là loại thẳng, dù mọi thứ khác đều tốt. Kiểm tra cả hai hướng lưu thông, ban ngày và sau khi lên đèn. Coi chừng mái che, cây xanh, trụ điện, xe đậu che mặt tiền. Xác nhận được treo bảng hiệu đúng chuẩn nhận diện.
The Hoa sống tốt cạnh những nơi người ta có nhịp nghỉ: văn phòng giờ trưa và xế chiều, khu căn hộ chiều tối và cuối tuần. Một cụm quán đồ uống có sẵn không phải điều xấu, đó là nơi khách đã quen tới để uống.
Hai thứ nuôi một quán nhỏ: người đi bộ ngang qua và tài xế giao hàng. Tài xế phải tấp vào, nhận món và đi trong một hai phút mà không kẹt với khách tại quầy. Quan sát thật vào giờ cao điểm, đừng nhìn vỉa hè lúc vắng.
Ở thành phố lớn, một dải phân cách hoặc dòng xe một chiều có thể cắt đôi lượng khách thực. Đi thử bằng xe máy từ cả hai hướng vào giờ cao điểm.
Đo diện tích sử dụng thực, loại hành lang chung, góc chết và phần cấm cải tạo. Cần tối thiểu 25 m² để đủ quầy, kho và luồng vận hành. Lớn hơn 40 m² vẫn nhận được vì có thể ngăn bớt phần thừa, nhưng phần diện tích phải trả tiền mà không dùng tới là chi phí cố định suốt thời hạn thuê.
Vẽ thử quầy, máy Teapresso, tủ lạnh, khu rửa, kho, điểm khách nhận món và điểm tài xế nhận món lên bản đo hiện trạng trước khi ký. Mặt bằng nhỏ càng cần luồng không cắt nhau.
Góc ngã ba hoặc ngã tư là vị trí tốt nhất. Mặt tiền rộng cho bảng hiệu, thực đơn và nhận diện hoa của The Hoa có chỗ thở, đồng thời có chỗ cho khách đứng chờ mà không lấn ra đường.
Máy Teapresso, tủ lạnh, máy làm đá và máy lạnh cần nguồn điện đủ tải và ổn định. Mô hình pha máy nhạy với điện chập chờn hơn quán pha tay. Hỏi rõ công suất điện hiện có, chi phí nâng tải, nguồn nước sạch và thoát sàn khu pha chế.
The Hoa bán một cảm giác nhẹ nhàng. Một mặt bằng bí và nóng đi ngược trải nghiệm ngay từ cửa. Xác nhận lắp được máy lạnh và thoát nhiệt cho khu pha chế.
Hỏi lịch sử ngập và triều cường của chính đoạn đường đó. Nhiều khu ở thành phố lớn ngập cục bộ khi mưa lớn. Mặt bằng trệt vùng trũng dễ hư thiết bị, hư nguyên liệu và phải đóng cửa ngày mưa.
Hỏi hộ kinh doanh lân cận về an ninh buổi tối. Việc này quan trọng cho ca tối và cho nhân viên nữ.
Với The Hoa tiêu chí này nặng hơn bình thường vì khách chụp ảnh ly trà và mặt tiền quán. Tránh cạnh cống hở, bãi rác, khu bụi bặm. Một góc phố sạch có cây là điểm cộng lớn.
Xác nhận địa chỉ này đăng ký được hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp, và lộ trình xin an toàn thực phẩm, phòng cháy chữa cháy, quy định bảng hiệu. Hoàn tất kiểm tra trước khi đặt cọc không hoàn lại.
Xác minh quyền cho thuê, mọi thoả thuận bằng hợp đồng và nên công chứng. Cảnh giác với hứa miệng và với việc cho thuê lại qua nhiều tầng trung gian.
Dùng ô tính bên dưới để ra tỷ lệ. Ngưỡng của The Hoa là 5 đến 8% doanh thu và không vượt quá 8%. Tính tổng chi phí mặt bằng gồm thuê, phí quản lý, gửi xe và phụ phí, chia cho mức doanh thu bạn tin chắc đạt được trong ba tháng đầu.
Hỏi kỹ các công trình đường sá sắp thi công có thể chắn lối vào trong thời hạn thuê. Một dự án đào đường sáu tháng có thể xoá sổ một năm kinh doanh.
Khảo sát các chuỗi trà, trà sữa và quán địa phương trong bán kính đi bộ. Câu hỏi đúng không phải có bao nhiêu quán, mà là đã có ai bán đúng thứ The Hoa bán chưa. Đừng là quán mờ nhạt nhất trong cụm.
Kiểm tra thời gian miễn phí thi công, tiền cọc, chu kỳ tăng giá, điều khoản chấm dứt sớm và nghĩa vụ hoàn trả. Thời hạn thuê nên đủ dài để khấu hao khoản đầu tư.
Xác nhận được làm mặt tiền, màu sắc, bảng hiệu và quầy đúng chuẩn thương hiệu. Kiểm tra quy định cải tạo của toà nhà, giờ được thi công và tình trạng bàn giao là thô hay hoàn thiện.
Từ 80 điểm trở lên là đạt và có thể triển khai thương lượng. Từ 65 đến 79 là có tiềm năng nhưng phải sửa được điều gì đó trước khi ký. Dưới 65 là rủi ro cao, nên tìm mặt bằng khác.
Bốn tiêu chí không sửa được bằng vận hành: công suất điện nước và kết cấu, ngập nước và thời tiết, khả năng đăng ký kinh doanh và giấy phép, chủ sở hữu và quyền cho thuê. Nếu một trong bốn tiêu chí này bị chấm 1 hoặc 2 thì mặt bằng thường bị loại, bất kể tổng điểm bao nhiêu.
Ngưỡng của The Hoa là 5 đến 8% doanh thu và không vượt quá 8%, tính trên mức doanh thu bạn tin chắc đạt được trong ba tháng đầu chứ không phải mức mong đạt sau một năm. Cứ thêm 5 triệu tiền thuê mỗi tháng là quán phải bán thêm khoảng 12 ly mỗi ngày chỉ để bù đúng khoản đó.
Tối thiểu 25 m² diện tích sử dụng thực để đủ quầy, kho và luồng vận hành. Lớn hơn 40 m² vẫn nhận được vì có thể ngăn bớt phần thừa. Điều quan trọng hơn diện tích là mặt bằng không bị khuất, điện nước đủ tải và địa chỉ đăng ký kinh doanh được.
Bảng chấm này là công cụ sàng lọc để bạn tự loại sớm những mặt bằng không nên ký. Nó không thay cho buổi khảo sát thực tế của đội The Hoa, và không phải một cam kết về kết quả kinh doanh.